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亚博体育vip红包更改 - 德国人为何爱租房不爱买房?——小议欧美房屋租赁市场

发布时间: 2020-01-11 11:30:04

[摘要] 德国人为何爱租房不爱买房?大多数德国人不会为了买房而烦恼,这是一个不争的事实。德国的房屋拥有率,在发达国家中排名是最低的。就好比德国的房地产市场所展现的那样。然而事实证明了,德国在20世纪30年代末和40年代后期,房屋租赁市场遭遇过极其不愉快的经历。值得注意的是,德国并不是二战后唯一出现住房危机的国家。因为德国的租房市场更为合理。

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亚博体育vip红包更改, 哈佛大学曾经一项研究结果指出,一般而言,要维持一个城市(或地区)的活力,租房和买房的比例在1比1时最佳。年轻人,特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房;只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区,其发展速度往往会下降。

经济学家安德鲁•奥斯瓦尔德更明确指出,在美国和欧洲,拥有住房的比例与失业率成正比,那些拥有住房率更高的地区,失业率也更高,因为拥有住房把人们固定在了一个地区,迫使他们在当地寻找工作,无论他们是否有适当的技能,也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。之前提到的德国和西班牙的住房拥有率和失业率,正好印证了这一点。

德国人为何爱租房不爱买房?

文/陈思进

中国有一句老话,叫“居者有其屋”!

这句话有多种解释,其实,租房而居也可称为“居者有其屋”,不过很多人不同意。反对者认为:在一个和谐的社会里,需要大部分人拥有属于自己的房子,这个房子不能是租的。只有拥有了自己的房子,人心才会安定,回到家里才会有归属感。

上述的“居者有其屋”之诠释,可能是一个事实,但是,这个诠释并不全面。租房与自己拥有房子,只是选择不一样的生活方式而已,租房而居不一定就缺乏归属感,而且租房也可以维持和谐的社会。

举德国为例。

大多数德国人不会为了买房而烦恼,这是一个不争的事实。归根究底是因为在德国,居住自有产权的房子,不像在美国或英国那么重要。德国的房屋拥有率,在发达国家中排名是最低的。

据经合组织(oecd)的数据显示,2013年,德国的房屋拥有率仅为43%,到了2015年也只有51.8%(而美国是64.5%,英国64%,加拿大是67.6%,日本是61.6%,法国是65%,意大利是72.9%。中国2014年是90%)。

这在一定程度上是由历史的原因造成的。

因为德国的许多城市在二战中被摧毁,战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下,公共、合营与私人开发商仅用几年时间,便建造了数百万套出租房;同时,租房市场受到严格监管,租户受到一整套法律的保护。

比如,大多数租房合同都是没有固定期限的,只要按时交房租,房东几乎无法终止租房合同,租房是一种绝对舒适的选择。

其次,抵押贷款融资也很重要。在德国,房地产贷款通常不像其它国家那么容易获得,贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%、甚至高达40%的首付。

这就导致了抵押贷款的再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后,再次贷款的情况也很少见。因此,降息效果传导至整个楼市系统所花的时间,要比英美市场长得多得多,也就说说,降息导致住房市场繁荣的可能性的概率极低。

根据德国央行的数据显示,尽管利率超低,但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%。除东德地区房价曾短暂上涨外,德国在战后历史上从未出现过大规模的全国性房地产繁荣,也正因如此,德国经济也长期保持着可持续健康发展的趋势。

尽管这些数据可能稍有老旧,不过,房屋所有权的拥有率对健康的经济而言,是一个重要的指标吗?经济学家格什温曾写道:它不一定如此。就好比德国的房地产市场所展现的那样。

在西班牙,大约80%的人拥有自己的房子。但是,由于巨大的房地产泡沫破裂,失业率接近27%。反观德国,只有51.8%的人居住在自住房内,德国失业率仅为4%左右。

当然,这个数据无法解释:为什么德国人倾向于租房而居?然而事实证明了,德国在20世纪30年代末和40年代后期,房屋租赁市场遭遇过极其不愉快的经历。

在1945年5月,当德国无条件投降之时,德国20%的住房是瓦砾。大约有225万个房屋不见了,另有200万人受伤。在1946年的一次人口普查中显示,最终(西德)需要增加550万套住房。

当年的德国,唯一破烂的不仅仅是房屋,经济也是一团糟。金融市场融资无效,货币几乎毫无价值。德国人如果想要有地方居住,政府的住房计划是民众唯一可依靠的途径。

1949年西德成立后不久,政府推行了第一部住房法,旨在促进房屋的建设:“就其功能、尺寸和租金而言,目的必须适用于广大民众。”

在政府慷慨补贴的扶持下,以及与税收减免相结合,公共、非盈利和私人开发商仅用几年时间,住房建设蓬勃发展。到了1956年,西德住房短缺现象减少了一半,1962年短缺数量约为658,000套。 绝大多数新住房都是租赁的。

为什么呢?

因为潜在的买家极少。德国的抵押贷款市场非常脆弱,银行要求购房者投入巨额首付,才会发放贷款,只有少数德国人有足够的钱。

值得注意的是,德国并不是二战后唯一出现住房危机的国家。英国也有类似的问题。英国政府也以大规模的支出来推动住房建设。然而,英国的房屋拥有率约为64%远高于德国,民众并不乐于租房而居。

为什么会这样呢?

因为德国的租房市场更为合理。经济学家认为与其它许多国家相比,德国的住房政策在政府参与和私人投资之间,取得了更好的平衡。

例如,当英国政府给予住房补贴以鼓励战后重建住房时,只有公共实体部门、地方政府和非营利性开发商,才有资格获得这些资助,这有效地将私营部门挤出了租赁市场。

在德国,公共政策的作用是遵循第三种方式,涉及了通过以“严厉的干预使市场崩溃”,或者在“以不受控制的方式扼杀崩溃”这两者间,找到敏感的平衡点。

但是,英国对公共住房的开发商,施加了严格的租金和建筑成本上限。在这些限制下,住房的质量受到影响。随着时间的推移,公共和私人融资建设之间的差异,变得非常明显,以至于基本上由公共资助的出租住房,获得了一个瑕疵的称号——穷人的住宅。

此外,德国放宽对租金上限的监管,也比其它许多国家来得早。与此形成鲜明对比的是,英国对租赁住房的严格管制,一直延伸到了20世纪80年代,令业主减少了对房屋的维护,并推动住房质量的进一步下降。

当然,由政府推动的所有这些政策设计,其中的细节很耐人寻味。不过德国租房的普及,可能有一个更简单的解释,那就是租房相对于其它国家来说:很便宜。

为什么在德国租房而居,会很便宜呢?

首先,即使德国的政策可能比其它国家稍微平衡一些,它的租赁市场仍然受到强有力的监管。而且这些法规对租户来说相当有利(鉴于德国强大的政治选区租户代表,这应该不会太出人意料)。例如,德国法律规定,州政府三年内租金上涨不能超过15%。

其次,还有一个非常简单的原因,使得德国人不想拥有产权房。因为政府并不鼓励。在德国,拥有房屋几乎得不到任何补贴。德国与西班牙、爱尔兰和美国等高房价的国家不同,德国不允许房主从税务中扣除抵押贷款利息(关于欧美税务体系的细节,篇幅有限,不另赘述)。如果没有税务扣除的优惠,“拥有”和“租赁”在税务上的利弊,就显得毫无差别。

德国的这些法律规定,使得住房租赁市场的供应量稳定,租金涨幅很缓慢、房价上涨速度也非常缓慢。而且由于很多人购房的主因之一是为了避免房租的过快上涨。而德国租金的缓慢上涨,也是导致购房者减少,房主拥有率下降的主要原因之一。

另外,还有一些因素对健康的住房市场,也有着不可磨灭的贡献。例如,德国银行厌恶高风险,使得购房者越来越难以获得抵押贷款。

其实,德国人在住房上的支出(按照可支配收入的百分比),并不比房地产疯狂的国家低,比如美国、西班牙和爱尔兰。但鉴于近年来美国、西班牙和爱尔兰遭受的经济冲击,德国的住房方式现在看起来更是相当得不错。

德国人清楚地知道,他们国家的住房系统是如何运作的。根据经合组织的数据显示,超过93%的德国受访者表示,他们对目前的住房状况感到非常满意。这要比爱尔兰人和西班牙人——房屋所有权更广泛传播的国家,人民看上去更加幸福。

上面主要谈了德国的房屋租赁市场,而国外有很多城市、特别是大城市中的大多数人也都是租房而居,而不是拥有产权房。

如我曾经住过居住过六、七年的纽约曼哈顿。

众所周知,纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市,更由于联合国总部设在其中,甚至有“世界之都”之称。不过,可能很多人不知道在曼哈顿生活的人,高达90%以上的居民都是租房而住。

曼哈顿的房价之高令人震撼,一套百万美元以上的公寓稀松平常。我在曼哈顿生活的那些年,一直租公寓居住。最后那几年每年租金超过3万美元(当时合20多万人民币)。国内好些亲友大惑不解,时常问我为何不买房,每年20多万人民币(的租金)不是“白扔了”吗?当我告诉他们,在曼哈顿就是百万年薪的华尔街大鳄、银行家,都是租房而住时,亲友们头一个反应以为我在“忽悠”他们。

事实上,曼哈顿的房产税高达3%,如果买下当时我所租的公寓,至少100万美元,每年单交房产税也要三万美元,再加上每月几百美元的管理费,一、二百水电费,从金融角度而言,根本是“得不偿失”,这也就是为何90%以上的曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。

宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套penthouse(顶层复式公寓),价值7、8千万美元,每年房产税要交200多万美元,就是送给你也住不起。

可能也正因为这个原因,上个世纪初,纽约市区人口大约800万,今天还是800万,真可谓“铁打的营盘流水的兵”。虽然每天不断有新移民进入,同时也不断有相当数目的“旧”人离开。而且,曼哈顿的活力就在于人口的不断流动。

哈佛大学曾经一项研究结果指出,一般而言,要维持一个城市(或地区)的活力,租房和买房的比例在1比1时最佳。年轻人,特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房;只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区,其发展速度往往会下降。

经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德更明确指出,在美国和欧洲,拥有住房的比例与失业率成正比,那些拥有住房率更高的地区,失业率也更高,因为拥有住房把人们固定在了一个地区,迫使他们在当地寻找工作,无论他们是否有适当的技能,也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。之前提到的德国和西班牙的住房拥有率和失业率,正好印证了这一点。

总之,但凡一个城市(或地区)租房率高的原因,其房屋租赁体系或多或少和德国类似,特别是对租房客的各种优惠。也就是说,剖析了德国这一只“麻雀”,也就基本了解其它国外大城市的房屋租赁市场的情况了。

2018年06月18日写于多伦多

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